Mais les investisseurs se demandent régulièrement s’il est plus rentable et plus sûr de placer son patrimoine dans la pierre, ou dans des actifs financiers car ces deux secteurs sont soumis à d’importantes variations.
L’immobilier est un investissement de long terme.
D’une manière générale, la pierre est un placement qui permet de protéger son rendement contre la hausse des prix, grâce à l’indexation des loyers.
Si les actifs financiers sécurisés ont de faibles rendements du fait de la faiblesse de l’inflation, l’immobilier, lui, continue de jouer son rôle de valeur refuge. Attention quand même au type d’investissement.
Se fixer des objectifs avec l’immobilier
Le fait d’investir dans des actifs immobiliers peut répondre à plusieurs objectifs dans la constitution de votre patrimoine.
Au-delà des cibles classiques d’usage (acquérir sa résidence principale, disposer d’une résidence secondaire), de rendement (investir dans du résidentiel locatif procurant des revenus) ou de rentabilité (miser sur la croissance de la valeur patrimoniale), d’autres stratégies d’acquisition immobilière permettent de concrétiser des projets plus spécifiques.
L’immobilier peut procurer des revenus immédiats mais permet aussi, si l’investisseur le souhaite, de différer dans le temps à la fois la perception de ces revenus et la matérialisation de la plus-value du placement.
Il peut donc s’adapter à l’essentiel des objectifs patrimoniaux.
Exemple
Si le but prioritaire est la préparation de la retraite, l’épargnant privilégiera les stratégies d’acquisition à crédit. Il repoussera ainsi jusqu’au moment de sa cessation d’activité la perception effective de ses revenus fonciers auparavant en partie affectés au remboursement de l’emprunt.
Les contribuables qui font l’objet d’une forte imposition ou sont déjà bénéficiaires de revenus fonciers utiliseront des techniques d’optimisation fiscale pour leur permettre de réduire leur base imposable ou le niveau de leur impôt, tout en ayant la possibilité de réaliser une plus-value sur le long terme.
Se créer des revenus avec l’immobilier
La stratégie la plus communément adoptée par les particuliers souhaitant se constituer des revenus est d’investir dans de l’immobilier locatif.
Cela leur permet d’espérer, à terme, une revalorisation de leur placement. L’achat d’un logement dans le but de louer, dans l’ancien comme dans le neuf, est effectivement une opération d’autant plus pertinente qu’elle permet, le plus souvent, d’utiliser l’effet de levier du crédit, qui améliore la rentabilité de l’investissement.
Mais les achats en direct nécessitent d’y consacrer du temps, d’être sélectif et de connaitre précisément le marché locatif; l’investisseur se doit de restreindre souvent ses investissements à des zones géographiquement proches de son lieu d’habitation.
Investir dans les commerces et les bureaux
Si vous souhaitez obtenir des rendements plus importants que ceux de l’immobilier résidentiel, vous devez investir dans des murs de boutiques.
S’il est réalisé en direct, cet investissement requiert un ticket d’entrée plus conséquent: entre 300. 000 et 600. 000,00 euros pour les boutiques et à partir d’un million d’euros pour les locaux de bureaux.
Des rendements compris entre 5 et 8 %, des locataires réputés « bons payeurs » et des baux qui permettent une certaine souplesse rédactionnelle: l’investissement en murs de boutiques offre de sérieux atouts.
Comment faire ?
Mais pour qu’il tienne ses promesses, vous devez vous entourer d’un certain nombre de précautions. Achetez toujours un local déjà loué, cela vous permettra de connaître l’historique et la solidité financière du commerçant en place.
Ensuite, vérifiez la qualité de l’emplacement : la boutique doit être située dans une rue commerçante bénéficiant d’une bonne desserte. Pour trouver la perle rare, prospectez auprès des agences immobilières de quartier, des études de notaires et aussi des ventes aux enchères.
Livrez-vous également à une lecture attentive des clauses du bail. Vous connaîtrez ainsi les conditions de révision du loyer et la répartition des charges entre le locataire et le bailleur.
Calculer le rendement net
Pour réaliser une opération rentable, il faut que le rendement net obtenu (qui intègre les charges non récupérables sur le locataire et, le cas échéant, les honoraires de gestion locative) soit supérieur au taux de votre crédit. Par ailleurs, choisissez le programme avec soin.
La localisation géographique, la proximité des transports et des commerces, l’évolution future du quartier sont autant d’éléments à prendre en compte. Évitez aussi les programmes intégralement vendus à des investisseurs.
Enfin, assurez-vous du dynamisme du marché locatif en vous rendant sur les portails immobiliers (Seloger, Explorimmo … ). Jetez un coup d’œil sur le nombre de biens proposés à la location et les loyers demandés, c’est un indispensable avant de vous engager.
Vous avez encore des doutes, c’est normal.
Le mieux, c’est d’investir en étant accompagné par un professionnel.
Devez-vous faire de l’immeuble de rapport (IDR), investir dans des sociétés de marchands de biens ?
Ça va dépendre de vos objectifs, mais aussi de votre budget.
Alors, n’attendez pas trop et prenez rendez-vous.
