Ha Pinel, fatigué de voir passer une incroyable quantité de désinformation sur le sujet. Voici des éléments de compréhension pour mieux appréhender le dispositif sans céder aux délires complotistes de certains. Pour des soucis de transparence, je suis gestionnaire de Patrimoine.
Qu’est-ce qu’un logement Pinel ?
Un logement Pinel dans le neuf, c’est un logement qui se trouve dans une zone éligible. C’est à dire dans une ville de plus 150 000 habitants (sauf 1ère couronne de paris et dérogations). La mise en location d’un logement éligible en respectant certains critères ouvre le droit à une réduction d’impôts. Cette réduction est accessible très facilement, vous avez juste une case à cocher dans votre déclaration de revenus. En effet, vous n’avez pas besoin de faire intervenir un professionnel pour remplir des papiers (contrairement à la LMNP par exemple).
Il n’existe donc pas de logements réservés à ce dispositif, vous pouvez acheter le même logement au même tarif pour de la résidence principale, de la location classique ou de la LMNP.
Pourquoi Pinel a une si mauvaise réputation ?
Une minorité de promoteurs et d’agents immobiliers ont vendu des programmes neufs estampillés « Pinel » dans des zones avec une demande locative faible. Ils faisaient miroiter aux clients des rendements théoriques qui ne seront jamais atteints. Ils en profitaient également pour vendre à un prix au m² très au-dessus du marché.
Autrement dit, ils cherchaient le terrain le moins cher dans une zone éligible au Pinel, construisaient à l’arrache avec les matériaux et les prestations les moins coûteuses possibles. Ensuite des vendeurs arnaquaient des gens qui n’étaient pas du secteur en faisant des simulations idéales décorrélés complètement de la réalité. Dans le meilleur des cas, le rendement était simplement plus faible que prévu et dans le pire des cas, c’était même impossible de trouver des locataires (perte de la défiscalisation) et la revente se faisait largement à perte.
A partir du 1er janvier 2018, la zone B2 (villes à partir de 50 000 habitants) a été supprimée des zones éligibles Pinel (sauf en cas de dérogation). Cela a par conséquent réduit considérablement le nombre d’arnaques potentielles car elles se concentraient sur de petites villes avec un foncier abordable.
Ce type d’investissement est-il risqué aujourd’hui ?
Oui et non. Oui car comme pour tout type d’investissement, certaines personnes peuvent essayer de vous vendre de mauvais produits. Non, car il faut faire un minimum attention aux paramètres du marché immobilier dans le secteur. De plus ne céder pas aux promesses de rendements trop intéressants. Si vous suivez ces conseils, le risque de se faire arnaquer est proche de zéro.
J’ai quand même l’impression que les petites surfaces éligibles Pinel sont super chères !
Les petites surfaces coûtent chères dans le neuf en zone tendue car ce sont les surfaces les plus demandées. En effet, un studio et un T2 auront un prix qui permettra à un grand nombre de personnes de se positionner dessus. Que ce soit pour de la résidence principale comme pour du locatif (sans dispositif, en LMNP ou en Pinel). De plus, les villes veulent en général attirer de la résidence principale pour des familles qui vont rester plusieurs années. Alors que des investisseurs, des étudiants ou des jeunes salariés ne sont que de passage. Par conséquent, les communes accordent des permis de construire aux promoteurs avec des obligations. En effet, il faut que le projet comporte un nombre important de grands appartements (dans le sens T3 et plus).
Par conséquent, la grosse majorité de la demande se concentre sur un nombre réduit de logements. La conséquence indirecte étant que le promoteur se retrouve avec un stock important de T3/T4 à écouler. Et il n’a pas la demande qui va avec. Les promoteurs ont donc tendance à augmenter le prix des petites surfaces. Ainsi, ils peuvent baisser les prix des plus grandes surfaces. Cela permet à des personnes d’acheter un T3/T4 en RP avec un budget réduit. Le bilan de l’opération ne bouge pas, c’est simplement une pondération par rapport à l’offre et la demande.
En d’autres termes, si dindons de la farce il y a, ce sont ceux qui cherchent un studio ou un T2 pour y habiter (en résidence principale) et non pas les investisseurs.
Un investissement Pinel peut-il être intéressant ?
La réponse est oui mais dépend fortement des critères suivants :
Impôts : Vous devez être certain de payer au moins plusieurs milliers d’impôts pendant plusieurs années. Si vous voulez faire des gamins, vérifiez que les demi-parts supplémentaires ne vont pas avoir un impact significatif sur vos impôts.
Localisation du logement : Il doit se trouver dans une zone avec suffisamment de demande locative (ce critère c’est du bon sens qui marche pour l’ancien également).
Prix du logement : Il ne doit pas y avoir un écart de plus de 20 % entre le prix du logement neuf et le marché ancien dans le même secteur. Si possible, le prix ne doit pas dépasser 5500€/m² car il s’agit du plafond pour la défiscalisation.
Loyer plafonné : ce dernier doit se situer proche du marché locatif local. Si le loyer plafonné est significativement au-dessus du prix du marché, vous risquez d’avoir du mal à louer au maximum du plafond. S’il est significativement plus bas que le prix du marché, un autre type d’investissement est sûrement plus intéressant (type LMNP). Attention : certaines villes signent des décrets afin d’abaisser le plafond de loyer Pinel dans la commune, c’est une information à vérifier.
La surface extérieure : 50 % de la surface extérieure peut être valorisée pour calculer le loyer max du logement (dans la limite de 8m² donc une surface annexe de 16 m²), cela n’impacte pas la partie défiscalisation.
Vous n’avez pas besoin de cocher toutes les cases parfaitement pour faire un bon investissement Pinel mais si les conditions ne sont pas idéales, il faut faire des simulations en comparant avec d’autres types d’investissements pour sélectionner le plus avantageux.
On m’a dit que je vais revendre mon Pinel à perte car tout le monde va vouloir revendre en même temps.
Cette affirmation répandue n’a pas vraiment de sens. En effet, il y a des logements à vendre en permanence dans toutes les zones tendues. De plus, le marché de l’ancien est beaucoup plus important que celui du neuf.
Votre logement sera noyé dans l’offre habituelle. De plus, le Pinel pouvant se garder 6/9/12 ans, la revente des biens est souvent échelonnée sur plusieurs années.
Enfin, rien ne vous oblige à revendre votre investissement Pinel à la fin de la période de défiscalisation. Car, vous pouvez très bien continuer à le louer en classique ou même le transformer en LMNP dès qu’il y a un changement de locataire.
Point bonus : De toute façon le neuf c’est de l’arnaque car c’est plus cher que l’ancien !
Une différence de prix de 15/20 % est tout à fait justifiée entre l’ancien et le neuf. Car, il ne s’agit pas des mêmes produits et l’ancien à beaucoup plus de coûts cachés.
En effet, dans le neuf pas de frais d’agence, les frais de notaire sont réduits. Il y a aussi des assurances qui évitent les grosses dépenses pendant quelques années. Mais aussi, une meilleure isolation (RT 2012-2020) ou des logements plus accessibles (norme PMR).
Après c’est comme dans l’ancien, il y a des résidences plus ou moins bien construites. Cela dit, tous les éléments qui permettent d’évaluer la qualité de la construction sont disponibles dans la notice technique du programme (matériaux utilisés, équipements collectifs, types de prestations/finitions, épaisseur des murs, …) alors que dans l’ancien c’est quasi impossible de connaître toutes ces informations.
Il n’y a pas à être pour ou contre le Pinel. C’est un dispositif à mobiliser dans les cas où il est plus intéressant qu’une autre forme d’investissement. Il ne faut jamais s’engager dans un investissement sans avoir vérifié tous les paramètres. Surtout lorsque l’on parle de contracter un prêt sur 15/25 ans. A contrario, écarter automatiquement le Pinel sous prétexte que son rendement moyen est décevant, c’est manquer de discernement. Il y a pléthores de dispositifs qui sont intéressants uniquement lorsqu’ils sont utilisés dans les bonnes conditions.
