Règles du HCSF : ce qui change pour le crédit immobilier

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a annoncé le 4 décembre 2023 une série d’ajustements techniques aux règles d’octroi de crédit immobilier.

Ces mesures, qui entrent en vigueur le 31 décembre 2023, visent à favoriser la rénovation énergétique et à fluidifier le marché.

Logiquement, ces mesures devraient aider les foyers à avoir accès aux crédits, mais la réalité sera sûrement différente.

En toute franchise, je suis plutôt déçu des annonces du HCSF, j’espérais quelque chose de plus fort pour aider le pouvoir d’achat.

La durée maximale du prêt passe de 25 à 27 ans pour les travaux de rénovation, d’après le HCSF.

La première mesure concerne la durée maximale du prêt immobilier.

Celle-ci passe de 25 à 27 ans pour les prêts destinés à financer des travaux de rénovation énergétique.

Cette mesure vise à faciliter l’accès au crédit pour les ménages qui souhaitent améliorer la performance énergétique de leur logement. Alors, certes, ça va augmenter la durée du prêt et donc le montant que l’on peut emprunter, mais deux ans, c’est vraiment un saupoudrage du HCSF.

Autant prendre un crédit classique avec un différé de deux ans.

Les intérêts du prêt-relai exclus du calcul du taux d’effort

La deuxième mesure concerne les prêt-relai.

Ces prêts sont accordés aux ménages qui achètent un nouveau logement avant d’avoir vendu leur ancien logement.

Le HCSF a décidé d’autoriser les banques à exclure les intérêts du prêt-relai du calcul du taux d’effort de l’emprunteur.

Cette mesure vise à réduire le montant des mensualités du prêt-relai, ce qui peut faciliter son remboursement.

Enfin, une bonne mesure, là, ça va aider franchement les ménages.

Dans ma pratique, j'ai accompagné plusieurs clients confrontés à cette difficulté du prêt-relai. Sophie et son conjoint voulaient acheter un appartement plus grand avant de vendre leur bien actuel. Le calcul du taux d'effort incluait les intérêts du prêt-relai, ce qui faisait dépasser le seuil de 35 %. Avec cette nouvelle règle, leur dossier serait passé sans difficulté. C'est un vrai soulagement pour les familles qui veulent évoluer dans leur parcours immobilier sans être bloquées par des calculs trop restrictifs.

La dérogation trimestrielle au taux d’endettement passe à trois trimestres glissants

La troisième mesure concerne la dérogation au taux d’endettement de 35 %.

Les banques ont une marge de flexibilité de 20 % pour octroyer des prêts à des emprunteurs dont le taux d’endettement dépasse ce seuil.

Le HCSF a décidé de passer de la dérogation trimestrielle à la dérogation sur trois trimestres glissants.

Cette mesure vise à éviter que les banques ne refusent des dossiers en fin de trimestre pour les octroyer en début de trimestre suivant.

Après, on sait très bien que les banques utilisent souvent l’enveloppe complète lors du premier trimestre. Pour éviter ce soucis, l’investissement via une société est plus intéressant.

Un dispositif de réexamen des dossiers refusés validé par le HCSF

Enfin, le HCSF soutient la mise en place par la Fédération bancaire française d’un dispositif de réexamen des dossiers refusés.

Ce dispositif permettra aux ménages solvables dont la demande de crédit immobilier a été refusée de demander que leur dossier soit réexaminé.

Une excellente mesure. Il est temps que les banques rendent des comptes. On sait très bien que la banque prête de l’argent dans son intérêt et pas celui de ses clients.

Certains foyers qui sont solvables se voient refuser le crédit sans raison, juste des choix de la banque pour servir leur propre intérêt.

Les ajustements techniques annoncés par le HCSF sont globalement favorables aux emprunteurs.

Ils devraient permettre de faciliter l’accès au crédit immobilier pour les ménages qui souhaitent financer des travaux de rénovation énergétique ou qui ont des besoins de financement temporaires.

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FAQ

Quel est le taux d’endettement maximum autorisé par le HCSF ?

Le HCSF fixe le taux d’endettement maximum à 35 % des revenus nets de l’emprunteur, assurance comprise. Les banques disposent toutefois d’une marge de flexibilité de 20 % de leur production pour accorder des prêts dépassant ce seuil, principalement aux primo-accédants.

Peut-on obtenir un prêt immobilier sur plus de 25 ans ?

Depuis décembre 2023, la durée peut atteindre 27 ans si le prêt finance des travaux de rénovation énergétique. En dehors de ce cas, la durée maximale reste fixée à 25 ans, avec un différé de 2 ans possible en cas d’achat dans le neuf ou de travaux importants.

Que faire si votre demande de crédit immobilier est refusée ?

Le HCSF a soutenu la mise en place d’un dispositif de réexamen des dossiers refusés par la Fédération bancaire française. Si vous êtes solvable et que votre dossier a été refusé, vous pouvez demander un réexamen. Un coach financier peut aussi vous aider à optimiser votre dossier avant de le représenter.

Comment optimiser son taux d’endettement avant de demander un crédit ?

Plusieurs leviers existent : solder vos crédits à la consommation, augmenter votre apport personnel, allonger la durée du prêt ou encore restructurer vos charges fixes. Je recommande de préparer votre dossier au moins six mois à l’avance pour présenter des comptes irréprochables à votre banque. Un coaching budgétaire peut vous aider à identifier rapidement les marges de manoeuvre.

Les règles du HCSF s’appliquent-elles aussi aux investisseurs locatifs ?

Oui, les règles du HCSF s’appliquent à tous les crédits immobiliers, y compris l’investissement locatif. Le taux d’endettement de 35 % et la durée maximale de 25 ans concernent aussi les investisseurs. Cependant, les banques disposent d’une marge de flexibilité de 20 %, dont une partie est réservée aux primo-accédants et une autre peut bénéficier aux investisseurs.

Alors, n’attendez pas et préparez vos projets d’investissement maintenant, prenez rendez-vous.