Taux d'endettement : comment le calculer avant d'emprunter ?

Le taux d'endettement, c'est quoi ? Souvent, une notion complexe qu'utilise votre banquier pour vous prêter de l'argent.

Ça y est, vous êtes décidé, vous souhaitez investir en immobilier ! Vous franchissez tout naturellement la porte d'une banque et vous vous asseyez face à un banquier. Tout se passe bien jusqu'au moment où il lève le nez de sa calculette pour vous annoncer contrit que : « malheureusement, vous n'avez pas une capacité d'emprunt suffisante pour réaliser votre projet ». Pour vous, la terre s'arrête de tourner, car, par cette sentence lapidaire et sibylline, votre banquier vous signifie poliment mais fermement la fin de l'aventure : il ne vous prêtera pas l'argent espéré.

Mais, savez-vous ce qui se cache derrière cette notion barbare de « capacité d'emprunt » qui vient de briser vos rêves ?

Cet article va vous faire comprendre comment est calculée cette « capacité d'emprunt » fatale, car comprendre, c'est aussi pouvoir agir.

Que cherche à vous dire votre banquier avec son « taux d'endettement » ?

La réponse est simple et tombe sous le coup du bon sens : il veut savoir si vous êtes solvable. Car vous prêter de l'argent est une chose. Mais vérifier et s'assurer que vos revenus sont suffisants, pour rembourser la banque qui l'emploie en est une autre. En bref, il est d'accord pour que vous réalisiez votre rêve, à condition qu'il n'en soit pas de sa poche (ou celle de sa banque).

Cette assurance de crédibilité passe par le calcul de votre taux d'endettement. Inutile d'avoir fait Normal 'Sup pour y parvenir, une simple division apprise en cours élémentaire suffit. Le taux d'endettement est le ratio (division) entre vos charges et vos revenus… ratio qu'il reste à multiplier par 100 pour obtenir un pourcentage.

Eh oui, la banque veut se prémunir du risque « de défaut des investisseurs » (c'est plus chic, non ?), c'est pour cette raison qu'elle utilise ce ratio. Aujourd'hui, ce taux d'endettement ne doit pas dépasser 35 %.

Calculer son taux d'endettement

Vous êtes avide de connaître votre taux d'endettement. Suivez la recette ci-dessous :

• 1re étape : additionnez l'ensemble de vos revenus, c'est-à-dire vos salaires, vos primes, 70 % de vos revenus locatifs, vos pensions, bref, tout ce qui a la nature de revenu et entre dans vos poches (et plus sûrement sur vos comptes) chaque année.
• 2e étape : additionnez l'ensemble de vos charges. Tout de suite, c'est moins amusant… et ne cherchez pas à en oublier… le banquier vérifiera en vous demandant vos relevés bancaires ! Rentrent dans cette catégorie tout ce qui est charges de loyers (si vous n'avez pas de résidence principale), charges d'emprunt immobilier, crédits consommation, pensions alimentaires… bref, tout ce qui « sort » de vos poches (ou de votre compte bancaire) chaque année.

Modification du taux d'endettement

N'oubliez pas une chose importante ! Si vous souhaitez acquérir un appartement pour le mettre en location, alors vous pouvez ajouter dans vos revenus 70 % du futur loyer estimé !

Évidemment, à contrario, si vous souhaitez acquérir un appartement par un emprunt, je vous conseille de faire un calcul rapide de votre mensualité sur Meilleurtaux.com et d'ajouter cette nouvelle mensualité d'emprunt dans vos charges !

Par ce calcul, vous comprendrez qu'il est intéressant d'emprunter sur une plus longue durée afin de diminuer au maximum votre mensualité et donc ne pas augmenter votre taux d'endettement.

Exemple de taux d'endettement

Tentons un calcul concret. Vous me suivez ?

Un investisseur gagne 1 800 € nets avant impôt par mois. Il loue déjà un appartement entièrement payé qui lui rapporte un loyer de 500 € par mois… et il souhaite en acheter un second. Il touche par ailleurs une pension d'invalidité de 200 € par mois.

De l'autre côté de la balance, il paye un loyer de 400 € tous les mois et a un crédit consommation de 50 € par mois.

Il souhaite acquérir un bien immobilier de rapport d'une valeur de 100 000 € par le biais d'un emprunt (attention, il va falloir faire des calculs) avec un futur loyer estimé à 600 € par mois.

Première étape : calculer la mensualité du futur emprunt

Rendons-nous sur meilleurtaux.com pour calculer la mensualité de ce futur emprunt ! Après avoir consulté notre banque pour connaître les conditions financières, nous utilisons un simulateur de mensualité. Avec une durée de 25 ans, un taux à 3,50 % et un taux d'assurance à 0,18 %, la mensualité affichée que vous allez devoir rembourser à la banque tous les mois est d'environ 515 €.

Une charge à prendre en compte, mais vous le comprendrez plus tard, cette charge est surtout un placement immobilier !

Deuxième étape : déterminer revenus et charges

Les revenus :

• Salaires : 1 800 €
• Loyers : 70 % x (500 € + 600 €) = 770 €
• Pension : 200 €
• Total revenus : 1 800 € + 770 € + 200 € = 2 770 €

Les charges :

• Son loyer : 400 €
• Son crédit consommation : 50 €
• Le futur crédit : 515 € (la fameuse mensualité calculée dans la première étape)
• Total charges : 400 € + 50 € + 515 € = 965 €

Dernière étape : la fameuse division

Ratio Charges / Revenus = 965 / 2 770 = 34,8 %

Notre investisseur va pouvoir acheter son appartement car son taux d'endettement est inférieur à 35 %. C'est serré, mais le projet est viable !

Le principal pour ne pas se perdre dans tous ces calculs, c'est de faire appel à un expert qui va vous aider à atteindre votre objectif. Je vous aide à investir intelligemment afin que la pierre ne se transforme pas en sable.

Questions fréquentes (FAQ)

Quel est le taux d'endettement maximum autorisé par les banques ?

Depuis les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière, le taux d'endettement maximum est fixé à 35 %, assurance emprunteur comprise. Au-delà de ce seuil, la banque considère que le risque de non-remboursement est trop élevé.

Comment réduire son taux d'endettement avant de demander un prêt ?

Plusieurs leviers existent : rembourser vos crédits en cours (crédit consommation, revolving), allonger la durée de l'emprunt pour réduire la mensualité, ou encore augmenter vos revenus (revenus locatifs, prime, activité complémentaire). Un accompagnement personnalisé permet d'identifier la meilleure stratégie.

Le taux d'endettement inclut-il l'assurance emprunteur ?

Oui, depuis 2022, le calcul du taux d'endettement doit inclure le coût de l'assurance emprunteur. C'est pourquoi il est important de bien négocier cette assurance pour rester sous le seuil des 35 %.

Peut-on emprunter avec un taux d'endettement supérieur à 35 % ?

Dans certains cas exceptionnels, les banques peuvent accorder un prêt au-delà de 35 %, notamment si vous disposez d'un reste à vivre confortable ou d'un patrimoine important. Ces dérogations restent toutefois limitées à environ 20 % des dossiers.

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