Le taux d’endettement, comment le calculer ?

Le taux d’endettement, c’est quoi ? Souvent, une notion complexe qu’utilise votre banquier pour vous prêter de l’argent.

Ça y est, vous êtes décidé, vous souhaitez investir en immobilier ! Vous franchissez tout naturellement la porte d’une banque et vous vous asseyez face à un banquier. Tout se passe bien jusqu’au moment où il lève le nez de sa calculette pour vous annoncer contrit que : « malheureusement, vous n’avez pas une capacité d’emprunt suffisante pour réaliser votre projet ». Pour vous, la terre s’arrête de tourner, car, par cette sentence lapidaire et sibylline, votre banquier vous signifie poliment mais fermement la fin de l’aventure : il ne vous prêtera pas l’argent espéré.

Mais, savez-vous ce qui se cache derrière cette notion barbare de « capacité d’emprunt » qui vient de briser vos rêves ?

Cet article va faire comprendre comment est calculée cette « capacité d’emprunt » fatale, car comprendre, c’est aussi pouvoir agir.

Que cherche à vous dire votre banquier avec son « taux d’endettement » ?

La réponse est simple et tombe sous le coup du bon sens : il veut savoir si vous êtes solvable. Car vous prêter de l’argent est une chose. Mais vérifier et s’assurer que vos revenus sont suffisants, pour rembourser la banque qui l’emploie en est une autre. En bref, il est d’accord pour que vous réalisiez votre rêve, à condition qu’il n’en soit pas de sa poche (ou celle de sa banque).

Cette assurance de crédibilité passe par le calcul de votre taux d’endettement. Inutile d’avoir fait Normal ’Sup pour y parvenir, une simple division apprise en cours élémentaire suffit. Le taux d’endettement est le ratio (division) entre vos charges et vos revenus… ratio qu’il reste à multiplier par 100 pour obtenir un pourcentage.

Eh oui, la banque veut se prémunir du risque « de défaut des investisseurs » (c’est plus chic, non ?), c’est pour cette raison qu’elle utilise ce ratio. Aujourd’hui, ce taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 %.

Calculer son taux d’endettement

Vous êtes avide de connaître votre taux d’endettement. Suivez la recette ci-dessous :

• 1ère étape : additionnez l’ensemble de vos revenus, c’est-à-dire vos salaires, vos primes, 70 % de vos revenus locatifs, vos pensions, bref, tout ce qui a la nature de revenu et entre dans vos poches (et plus surement sur vos comptes) chaque année.
• 2ème étape : additionnez l’ensemble de vos charges. Tout de suite, c’est moins fun… et ne cherchez pas à en oublier… le banquier vérifiera en vous demandant vos relevés bancaires ! Rentrent dans cette catégorie tout ce qui est charges de loyers (si vous n’avez pas de résidence principale), charges d’emprunt immobilier, crédits consommation, pensions alimentaires… bref, tout ce qui « sort » de vos poches ( ou de votre compte bancaire) chaque année.

Modification du taux d’endettement

N’oubliez pas une chose importante ! Si vous souhaitez acquérir un appartement pour le mettre en location, alors vous pouvez ajouter dans vos revenus 70 % du futur loyer estimé !

Evidemment, à contrario, si vous souhaitez acquérir un appartement par un emprunt, je vous conseille de faire un calcul rapide de votre mensualité sur Meilleurtaux.com et d’ajouter cette nouvelle mensualité d’emprunt dans vos charges !

Par ce calcul, vous comprendrez qu’il est intéressant d’emprunter sur une plus longue durée afin de diminuer au maximum votre mensualité et donc ne pas augmenter votre taux d’endettement.

Exemple de taux d’endettement

Tentons un calcul concret. Vous me suivez ?

Un investisseur gagne 1 800 € nets avant impôt par mois. Il loue déjà un appartement entièrement payé qui lui rapporte un loyer de 500 € par mois…et il souhaite en acheter un second. Il touche par ailleurs une pension d’invalidité de 200 € par mois.

De l’autre côté de la balance, il paye un loyer de 400 € tous les mois et a un crédit consommation de 50 € par mois.

Il souhaite acquérir un bien immobilier de rapport d’une valeur de 100 000 € par le biais d’un emprunt (attention, il va falloir faire des calculs) avec un futur loyer estimé à 600 € par mois.

Première étape :

Rendons-nous sur meilleurtaux.com pour calculer la mensualité de ce futur emprunt ! Après avoir appelé notre banque pour connaître les conditions financières de notre futur emprunt, nous nous rendons sur un simulateur de mensualité. Nous prenons une durée de 25 ans avec un taux à 1.60% et un taux d’assurance à 0.18%, la mensualité affichée que vous allez devoir rembourser à la banque tous les mois est de 420€.

Halalala une charge à prendre en compte mais vous le comprendrez plus tard, cette charge est surtout un placement immobilier !!!

Deuxième étape :

Déterminer l’ensemble des revenus VS Ensemble des charges :

Les revenus : SALAIRES = 1 800 €

LOYERS : 70 % * (500 € + 600 €) = 770 €

PENSION : 200 €

Calcul compliqué : 1 800 € + 770 € + 200 € = 2 770 €

La partie la moins drôle, les charges :

Son loyer : 400 €

Son crédit conso : 50 €

Le futur crédit : 420 € (la fameuse mensualité calculée dans la première étape)

Total = 400 € + 50 € + 420 € = 870 €

Dernière étape : la fameuse division

Ratio Charges/Revenus = 870/2 770 € = 31 %

BINGO, notre investisseur va pouvoir acheter son appartement car son taux d’endettement est inférieur à 35 %.

Nous pourrions organiser un rendez-vous avec cet investisseur pour calculer son taux d’endettement et évoquer l’ensemble des nouvelles étapes.

Le principal pour pas se perdre dans tous ces calculs, c’est de faire appel à un expert qui va vous aider à atteindre votre objectif. Je vous aide à investir intelligemment afin que la pierre ne se transforme pas en sable.