Déclaration de biens immobiliers : qui est concerné ?

Chaque printemps, c'est le même rituel : déclaration de revenus, paperasse en ligne, et parfois quelques sueurs froides face à des nouveautés fiscales. Si vous pensiez que la déclaration de biens immobiliers ne concernait que les propriétaires classiques, attention : les règles se sont élargies, et plusieurs profils sont désormais concernés sans le savoir.

Alors, êtes-vous vraiment à l'abri ? Ou faites-vous partie de ceux qui doivent agir ?

Dans ma pratique de coach budgétaire, j'ai vu plusieurs clients découvrir cette obligation au moment de recevoir l'amende. Un couple que j'accompagne, propriétaires depuis 15 ans, avait hérité d'un appartement qu'ils prêtaient à leur fille étudiante. Aucun des deux ne pensait devoir déclarer quoi que ce soit puisque leur fille ne payait pas de loyer. Résultat : 150 euros d'amende, et surtout une incompréhension totale. "On ne savait même pas que ça existait", m'ont-ils dit. Ce type de situation est bien plus fréquent qu'on ne le pense, et c'est pour ça que j'ai voulu faire le point dans cet article.

Table des matières

• Une réforme post-taxe d'habitation qui continue de faire parler d'elle
• Qui est concerné par la déclaration de biens immobiliers ?
• Et si vous êtes locataire, êtes-vous concerné ?
• Les cas particuliers que personne ne connaît
• Date limite, procédure et sanctions
• Ce que j'observe chez mes clients propriétaires
• Pourquoi cette obligation supplémentaire ?
• Comment vérifier votre situation en 10 minutes
• FAQ
• Conclusion

Une réforme post-taxe d'habitation qui continue de faire parler d'elle

Souvenez-vous : en 2023, la suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales a été saluée comme une bonne nouvelle pour les ménages français. Plus besoin de régler cet impôt chaque automne.

En contrepartie, l'administration fiscale a renforcé ses contrôles et lancé une nouvelle formalité : la déclaration de biens immobiliers. Le raisonnement du fisc est logique : sans la taxe d'habitation, il n'a plus d'outil automatique pour savoir qui habite où. Or, certains biens restent taxables (résidences secondaires, logements vacants). D'où cette obligation déclarative.

Depuis, tout propriétaire, qu'il vive dans son logement ou le loue, qu'il réside en France ou à l'étranger, qu'il soit plein ou nu-propriétaire, doit indiquer à l'administration qui occupe ses logements, et à quelles périodes. Cette déclaration annuelle s'effectue via le service en ligne "Gérer mes biens immobiliers", accessible depuis l'espace personnel du site impots.gouv.fr.

Qui est concerné par la déclaration de biens immobiliers ?

La liste est plus large qu'on ne le pense. Sont concernés :

Les propriétaires occupants : même si vous vivez dans votre propre logement, vous devez confirmer chaque année que c'est bien votre résidence principale. Si l'administration a déjà l'information et que rien n'a changé, la déclaration est pré-remplie, il suffit de vérifier.

Les propriétaires bailleurs : vous devez indiquer l'identité de vos locataires, les dates d'occupation et le montant du loyer. Chaque changement de locataire doit être signalé.

Les propriétaires de résidences secondaires : votre résidence secondaire est soumise à la taxe d'habitation (qui n'a pas été supprimée pour les résidences secondaires). Vous devez confirmer son statut.

Les propriétaires de logements vacants : un logement inoccupé depuis plus d'un an peut être soumis à la taxe sur les logements vacants, et doit être déclaré comme tel.

Les propriétaires indivis : en cas de succession ou d'achat à plusieurs, chaque indivisaire est concerné.

Les nu-propriétaires et usufruitiers : la déclaration incombe à l'usufruitier (celui qui a le droit d'usage), mais le nu-propriétaire doit aussi vérifier sa situation.

Les associés de SCI : si votre SCI détient des biens immobiliers, la déclaration doit être effectuée au nom de la société.

Et si vous êtes locataire, êtes-vous concerné ?

Voici le cœur du sujet : oui, certains locataires doivent désormais eux aussi déclarer certaines informations dans leur déclaration de revenus.

Prenons un exemple : imaginez Julie, cadre à Lyon, qui travaille la semaine à Paris et loue un petit studio dans la capitale pour y séjourner du lundi au jeudi. Sa résidence principale reste à Lyon, mais elle occupe un deuxième logement à titre temporaire. Cette double résidence l'oblige désormais à remplir une case bien particulière dans sa déclaration de revenus, celle de la "location d'une résidence secondaire".

Dans ce formulaire, Julie doit renseigner l'adresse du logement parisien et le nom du propriétaire.

Autre situation concernée : celle des personnes occupant gratuitement un logement, par exemple mis à disposition par un proche ou un membre de la famille. C'est aussi le cas des associés de sociétés civiles immobilières qui utilisent un bien de la société pour leur usage personnel.

Les cas particuliers que personne ne connaît

Au-delà des cas classiques, il existe des situations que même les comptables oublient parfois :

L'héritage en cours de règlement : vous avez hérité d'un bien, la succession n'est pas encore réglée, mais le logement existe dans la base de données du fisc. Il faut déclarer son occupation (ou sa vacance), même si vous n'êtes pas encore juridiquement propriétaire au sens notarial du terme.

Le bien en travaux : un appartement en rénovation, inoccupé pendant 6 mois, doit être déclaré comme vacant pendant cette période. Si les travaux durent plus d'un an, la taxe sur les logements vacants peut s'appliquer.

La mise à disposition gratuite à un enfant : c'est le cas que je rencontre le plus souvent. Vous prêtez un appartement à votre enfant étudiant ou en début de carrière. C'est un cas de mise à disposition gratuite qui doit être déclaré. Le couple que j'accompagnais avait exactement cette configuration, et c'est l'oubli de cette déclaration qui leur a valu l'amende de 150 euros.

Le bien en location saisonnière (Airbnb) : si vous louez votre bien sur des plateformes de location courte durée, les périodes d'occupation et de vacance doivent être déclarées. Et n'oubliez pas que les revenus locatifs sont imposables, même pour quelques semaines de location. La fiscalité des revenus locatifs en meublé mérite une attention particulière.

Le parking ou le garage : oui, les emplacements de stationnement sont aussi des biens immobiliers au sens fiscal. Si vous possédez un parking que vous louez, il doit figurer dans votre déclaration.

Date limite, procédure et sanctions

La déclaration de biens immobiliers doit être finalisée avant le 1er juillet de chaque année via le service "Gérer mes biens immobiliers" sur impots.gouv.fr. Et si vous êtes locataire dans une situation particulière (comme Julie), vous devez saisir ces informations dans votre déclaration de revenus en ligne.

La procédure en 5 étapes :

1. Connectez-vous à votre espace personnel sur impots.gouv.fr
2. Cliquez sur "Biens immobiliers" dans le menu
3. Vérifiez la liste de vos biens (elle est pré-remplie à partir des données cadastrales)
4. Pour chaque bien, indiquez l'occupant (vous-même, un locataire, un occupant à titre gratuit, ou vacant)
5. Validez et conservez le justificatif

Les sanctions : fini le temps de la pédagogie bienveillante. La phase de tolérance est désormais terminée. L'administration fiscale ne plaisante plus. Un oubli ? Une omission ? Résultat : une amende de 150 euros par bien non déclaré. Et en cas de fausse déclaration volontaire, les sanctions peuvent être bien plus lourdes.

Pour les questions fiscales plus complexes, mon article sur la déclaration d'impôts et ses changements vous donnera un panorama complet.

Ce que j'observe chez mes clients propriétaires

En 8 ans d'accompagnement, j'ai constaté que la déclaration de biens immobiliers pose problème à trois profils en particulier :

Les primo-accédants qui découvrent la complexité administrative de la propriété. Ils pensent que l'achat est la partie la plus difficile. En réalité, c'est la gestion fiscale qui les surprend le plus. Entre la taxe foncière, la déclaration de biens, et l'assurance emprunteur, le propriétaire a plusieurs rendez-vous administratifs par an.

Les héritiers récents qui se retrouvent propriétaires sans l'avoir choisi, parfois de biens qu'ils ne connaissent pas bien. L'article sur les frais de succession et d'héritage détaille les obligations à ne pas négliger.

Les investisseurs multi-biens qui ont plusieurs parkings, un appartement locatif, et des parts de SCPI. Chaque bien a ses propres obligations déclaratives, et les oublis se multiplient avec le nombre de biens.

Mon conseil pour ces trois profils : créez un calendrier fiscal. Notez les dates clés (déclaration de revenus en mai, déclaration de biens en juin, paiement de la taxe foncière en octobre) et bloquez 30 minutes par échéance. C'est un investissement de temps dérisoire par rapport au coût d'une amende ou d'une erreur fiscale.

Pourquoi cette obligation supplémentaire ?

Derrière cette nouvelle exigence, il y a une volonté claire de l'État : retracer précisément l'usage des logements, pour ajuster au mieux la fiscalité locale.

Résidences secondaires, logements vacants ou hébergements offerts sont souvent mal identifiés. Or, ces situations peuvent donner lieu à des taxations spécifiques, notamment la taxe sur les logements vacants ou la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.

En demandant aux propriétaires et à certains locataires de déclarer ces éléments, l'administration gagne en précision. Cela permet aussi d'éviter certains abus ou incohérences dans les déclarations, notamment lorsqu'un logement est supposé vacant alors qu'il est en réalité occupé par un proche.

C'est aussi un outil de lutte contre la fraude à la résidence principale : certains propriétaires déclaraient un bien comme résidence principale pour échapper à la taxe d'habitation, alors qu'il s'agissait en réalité d'une résidence secondaire. Le croisement des données déclaratives permet désormais de détecter ces incohérences.

Comment vérifier votre situation en 10 minutes

Posez-vous ces questions :

Êtes-vous propriétaire d'un logement que vous n'occupez pas vous-même ? Si oui, vérifiez que l'occupant actuel est bien déclaré (locataire, enfant hébergé, vacant).

Avez-vous hérité d'un bien immobilier ces dernières années ? Si oui, vérifiez qu'il apparaît dans votre espace "Biens immobiliers" et que son occupation est à jour.

Occupez-vous un autre logement que votre résidence principale ? Si oui (location professionnelle, pied-à-terre), vérifiez votre déclaration de revenus.

Êtes-vous hébergé gratuitement dans un logement qui n'est pas à votre nom ? Si oui, informez le propriétaire pour qu'il déclare cette mise à disposition.

Faites-vous partie d'une SCI qui détient un bien que vous utilisez ? Si oui, vérifiez la déclaration de la SCI.

Si la réponse est oui à l'une de ces questions, prenez 10 minutes pour vérifier votre déclaration en ligne. L'ajout de la section "location d'une résidence secondaire" ne saute pas forcément aux yeux. Et comme souvent avec les obligations fiscales, mieux vaut prévenir que guérir.

Pour aller plus loin

• Présent d'usage : combien offrir sans payer d'impôt ?
• Déclaration d'impôts 2025 : 5 changements à connaître
• Ventes occasionnelles : faut-il les déclarer au fisc ?
• Budget 2025 : ce qui change vraiment pour vous
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FAQ

Un locataire doit-il remplir la déclaration de biens immobiliers ?

Dans certains cas, oui. Si vous occupez un logement autre que votre résidence principale (résidence secondaire louée, logement mis à disposition gratuitement, bien détenu via une SCI), vous devez renseigner ces informations dans votre déclaration de revenus. Le locataire classique d'une résidence principale n'a rien à déclarer de son côté.

Quelle est la sanction en cas d'oubli de la déclaration de biens immobiliers ?

L'administration fiscale applique désormais une amende de 150 euros par bien non déclaré. La période de tolérance est terminée, et les contrôles se sont intensifiés depuis 2024. En cas de récidive ou de fausse déclaration, les sanctions peuvent être majorées. Mieux vaut prendre quelques minutes pour vérifier votre situation en ligne.

À quelle date doit-on effectuer la déclaration de biens immobiliers ?

La déclaration doit être finalisée avant le 1er juillet de chaque année via le service "Gérer mes biens immobiliers" sur impots.gouv.fr. Toute modification dans l'occupation de vos biens (nouveau locataire, vacance, changement d'usage) doit y être signalée dans les délais.

Un parking doit-il être déclaré dans la déclaration de biens immobiliers ?

Oui, les emplacements de stationnement, garages et boxes sont des biens immobiliers au sens fiscal et doivent figurer dans votre déclaration. Si vous les louez, vous devez indiquer l'identité du locataire. Si vous les utilisez vous-même, confirmez-le. Les revenus de location de parking sont aussi imposables comme revenus fonciers.

Conclusion

Que vous soyez propriétaire ou locataire, la déclaration de biens immobiliers devient un passage obligé chaque année. Pour les locataires, cette obligation peut paraître inattendue, mais elle reflète une évolution logique de la fiscalité immobilière française : plus de transparence, plus de rigueur, et moins de marge d'erreur.

Prenez quelques minutes pour faire le point sur votre situation. J'ai vu trop de clients découvrir ces obligations après coup, alors qu'il suffit de 10 minutes sur impots.gouv.fr pour être en règle.

Si vous souhaitez un accompagnement personnalisé pour votre situation fiscale et patrimoniale, je vous propose un diagnostic offert de 15 minutes sans engagement. On fait le point ensemble sur vos obligations et vos opportunités d'optimisation.