Investir dans les parkings : rendements réels décryptés

Parkings, c’est un bon investissement ou pas ?

Si l’investissement dans des parkings reste pertinent, il y a bien souvent un écart important entre le rendement brut et le rendement net réellement perçu. Explications … 6 %, 7 %, voire plus. L’investissement dans les parkings a le vent en poupe et les rendements mis en avant ont souvent de quoi faire rêver. Mais attention, il s’agit le plus souvent de rendements bruts, loin de correspondre à ce que peut réellement percevoir l’investisseur.

Dans ma pratique, je reçois régulièrement des clients convaincus d’avoir trouvé la pépite : "Camille, j’ai un parking à 7 % de rendement !". Quand on pose les chiffres à plat, frais de notaire, taxe foncière, charges de copropriété et fiscalité, on tombe souvent sous les 3 %. Le parking reste un investissement intéressant, mais il faut savoir ce qu’on achète vraiment.

Il faut aussi penser aux obligations légales.

Les parkings, un prix de revient plus élevé

Généralement, les frais d’acquisition d’un bien immobilier représentent un peu moins de 8 % du prix du bien. Néanmoins dans le cas d’un parking à la valeur plus modeste, le pourcentage est plus élevé, les frais ayant des niveaux plancher. Pour un parking de 15 000 € dans une petite ville de province, comptez environ 2 800 € de frais (18,6 %). Ainsi, le prix de revient réel est de 17 800 € frais inclus et un loyer annuel de 1 000 € ne donnera pas un rendement brut de 6,66 % mais de 5,6 % si on le rapporte à l’argent réellement investi.

Charges et fiscalité

Il faut en outre tenir compte des charges et surtout de la fiscalité. Reprenons notre exemple en ajoutant simplement 200 € de charges annuelles (taxe foncière et charges de copropriété). Le loyer réel de 800 € donnera 4,5 % de rendement. Enfin, les loyers sont des revenus fonciers. Dans l’option la plus simple (micro-foncier), le propriétaire bénéficie d’un abattement de 30 % et paie ensuite les prélèvements sociaux à 17,2 % ainsi que l’impôt au barème. Si le propriétaire est dans la tranche à 30 %, il paiera 330 € de fiscalité par an sur ses 1 000 € de loyer.

Net de charges et de fiscalité, il percevra donc réellement 470 € de loyers par an, soit un rendement de 2,64 % par rapport à son investissement.

Du rendement brut au rendement net avec un parking

Alors, les parkings, on y va ?

Même à ce niveau, investir dans des parkings reste une piste intéressante, d’autant qu’elle peut laisser espérer une plus-value à la sortie. En revanche, il convient de garder la tête froide et de ne pas confondre le rendement brut avec le rendement net.

J’ai accompagné Franck, qui avait acheté un lot de 4 parkings en périphérie de Nantes sur les conseils d’un "formateur" en ligne. Rendement affiché : 8 %. Rendement réel, une fois les frais de notaire, la taxe foncière, les charges de copro et la fiscalité déduits : 2,8 %. Pas catastrophique, mais très loin de la promesse. Franck n’avait pas perdu d’argent, mais il avait immobilisé 60 000 euros pour un revenu net de 140 euros par mois.

Mon conseil : si vous achetez des parkings, pensez en lot pour réduire le poids proportionnel des frais de notaire. Et surtout, méfiez-vous des vendeurs de formation qui vous vendent le rêve de la liberté financière avec des places de parking. Il vous faudra des centaines de parkings pour être autonome financièrement.

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FAQ

Quel rendement net peut-on réellement espérer d'un parking ?

Le rendement net se situe généralement entre 2 et 4 %, une fois les frais d'acquisition, la taxe foncière, les charges de copropriété et la fiscalité déduits. Le rendement brut affiché (6-7 %) est trompeur : il ne tient compte d'aucune de ces charges. Faites toujours vos calculs en net avant d'investir.

Vaut-il mieux acheter un parking seul ou en lot ?

L'achat en lot est généralement plus avantageux, car les frais d'acquisition (notaire) sont proportionnellement moins élevés. Cela permet aussi de mutualiser les risques de vacance locative. En revanche, cela nécessite un capital de départ plus important.

Quels sont les risques d'un investissement dans les parkings ?

Les principaux risques sont la vacance locative (surtout dans les zones mal desservies), l'évolution des politiques urbaines (restriction de circulation, développement des transports en commun) et la faible plus-value potentielle. Analysez bien l'emplacement et la demande locale avant d'investir.

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