Résidence secondaire : une fiscalité de plus en plus lourde

Posséder une résidence secondaire en France coûte de plus en plus cher. Taxe foncière en hausse, taxe d'habitation maintenue, droits de mutation majorés, aides à la rénovation en baisse… Les propriétaires sont devenus, selon beaucoup d'observateurs, la variable d'ajustement budgétaire des collectivités locales.

Dans ma pratique de coach financier, je vois de plus en plus de clients s'interroger sur la pertinence de conserver leur résidence secondaire. Cet article fait le point sur toutes les taxes qui pèsent sur les propriétaires en 2026 et les pistes pour alléger la facture.

La taxe foncière : une envolée qui ne s'arrête pas

La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est devenue le principal levier fiscal des communes. Et pour cause : depuis la suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales en 2023, c'est le seul impôt significatif que les municipalités peuvent moduler.

Les chiffres qui parlent

• +37,3 % d'augmentation moyenne de la taxe foncière entre 2014 et 2024
• Sur la même période, l'inflation n'a été que de 19,9 % et les loyers n'ont grimpé que de 8,7 %
• La taxe foncière représente désormais 86 % des recettes sur lesquelles les communes ont la main, contre seulement 48 % en 2017

Cette flambée s'explique en grande partie par une réforme passée inaperçue : depuis 2018, la revalorisation de la valeur locative cadastrale (base de calcul de la taxe foncière) est indexée sur l'inflation et non plus sur l'évolution des loyers. Or, l'inflation a atteint un pic de 5,2 % en 2022 et 4,9 % en 2023. Résultat : un effet mécanique de hausse, même sans que votre commune n'augmente son taux.

La mise à jour des bases cadastrales de 2025

En novembre 2025, le gouvernement a annoncé l'actualisation de la base de données servant à calculer la TFPB. Les caractéristiques de confort ajoutées depuis les années 1970 (eau courante, électricité, toilettes, lavabos) sont désormais intégrées sous forme de mètres carrés supplémentaires. Conséquence : une majoration annuelle moyenne de 63 € pour 7,4 millions de propriétaires.

Comme le résume Henry Buzy-Cazaux, membre du Conseil national de l'habitat : « L'immobilier est ce qu'il y a de plus facile à taxer, car un bien est non délocalisable et surveillé de près par le fisc. Il est imposé à tous les stades : construction, achat, foncier, revenus et transmission. »

La taxe d'habitation : supprimée pour les uns, maintenue pour les autres

C'est la grande injustice ressentie par les propriétaires de résidences secondaires : la taxe d'habitation a été supprimée sur les résidences principales, mais elle est maintenue intégralement sur les résidences secondaires et les logements vacants.

Sur les 37,4 millions de logements en France, 3,7 millions sont des résidences secondaires. Leurs propriétaires continuent de payer la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS), souvent à des montants élevés.

L'effet pervers du couplage THRS / taxe foncière

Depuis la loi de finances 2020, une commune qui revalorise le taux de sa THRS doit l'augmenter dans la même proportion que celui de la taxe foncière. Autrement dit, la hausse de la taxe foncière (dopée par l'inflation) entraîne mécaniquement une hausse de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.

C'est un non-sens que les élus locaux dénoncent eux-mêmes. Emmanuel Sallaberry, maire de Talence, alerte : « La suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales a transformé la taxe foncière en impôt pivot. Il n'y a aucune logique à ce que les deux soient liées. »

Un amendement porté par le député Iñaki Echaniz lors des discussions budgétaires de 2026 vise à découpler ces deux taux, afin de permettre aux communes de libérer du logement sans pénaliser les résidents permanents. Un sujet à suivre de près.

La surtaxe en zones tendues

Depuis 2015, les communes en zones tendues (où la demande de logements dépasse l'offre) peuvent voter une majoration de la THRS allant de 5 % à 60 %. Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, Marseille et de nombreuses stations balnéaires l'ont adoptée. À Paris, cette surtaxe atteint 60 %, ce qui peut représenter plusieurs milliers d'euros par an.

Les droits de mutation en hausse : +1 500 € sur un bien à 300 000 €

Depuis le 1er avril 2025, les départements sont autorisés à relever le taux des droits de mutation à titre onéreux (DMTO, souvent appelés « frais de notaire ») de 4,5 % à 5 %. Au 1er janvier 2026, 85 départements sur 100 ont adopté cette hausse.

L'impact est concret : sur un bien acheté à 300 000 €, les DMTO passent de 13 500 à 15 000 €, soit un surplus de 1 500 € — l'équivalent d'une à deux mensualités de crédit.

Bonne nouvelle toutefois : les primo-accédants sont exonérés de cette majoration. Si vous achetez votre première résidence principale, vous n'êtes pas concerné.

Pour ceux qui achètent une résidence secondaire, cette hausse s'ajoute à une fiscalité déjà lourde sur l'immobilier.

L'immobilier, un actif surtaxé par rapport aux placements financiers

C'est un constat que je fais régulièrement avec mes clients : l'immobilier est imposé à chaque étape de la chaîne de valeur, alors que les placements financiers bénéficient d'un plafonnement.

Depuis 2018, le prélèvement forfaitaire unique (PFU) limite l'imposition des revenus du capital à 30 % (passé à 31,4 % au 1er janvier 2026). Les gains immobiliers, eux, n'ont jamais été plafonnés. C'est un élément à intégrer dans votre stratégie de diversification patrimoniale.

La taxe foncière : un impôt aveugle

Contrairement à l'ancienne taxe d'habitation, la taxe foncière ne prend pas en compte les revenus du propriétaire. Un retraité au Smic et un cadre supérieur paient le même montant pour un bien équivalent.

Jusqu'en 2022, les bénéficiaires de prestations sociales pouvaient être exemptés. Ce n'est plus le cas. Comme le souligne Emmanuel Sallaberry : « Un retraité qui a passé sa vie au Smic est obligé de payer un impôt foncier, alors qu'un locataire gagnant trois fois plus ne doit rien. C'est injuste. »

C'est pourquoi je recommande systématiquement à mes clients de bien intégrer la taxe foncière dans leur budget mensuel. Ce n'est pas une dépense négligeable : dans certaines communes, elle peut représenter l'équivalent d'un à deux mois de loyer.

5 pistes pour alléger la note

Face à cette pression fiscale, voici les leviers que je recommande à mes clients propriétaires de résidences secondaires :

1. Vérifier votre avis de taxe foncière

Les erreurs de calcul existent. Vérifiez la surface cadastrale retenue, les caractéristiques de confort prises en compte et le taux communal appliqué. En cas d'anomalie, vous pouvez déposer une réclamation auprès du centre des impôts fonciers de votre commune.

2. Déclarer un logement vacant plutôt que secondaire

Si vous n'occupez pas votre bien et ne le louez pas, il peut être déclaré comme logement vacant. La taxe sur les logements vacants (TLV) est parfois moins élevée que la THRS, selon la commune. Attention toutefois : certaines municipalités appliquent des majorations sur les logements vacants pour inciter à la remise sur le marché.

3. Mettre en location saisonnière

Louer votre résidence secondaire quelques semaines par an peut compenser une partie des charges fiscales. Mais attention à la fiscalité des revenus locatifs et à la réglementation locale (déclaration en mairie, changement d'usage, déclaration Airbnb…).

4. Envisager la vente si la charge devient insoutenable

Si le coût total (taxe foncière + THRS + entretien + charges) dépasse votre capacité financière, il peut être plus judicieux de vendre et de réinvestir le capital dans des placements plus liquides et moins taxés. C'est un arbitrage que j'aide régulièrement mes clients à faire dans le cadre d'un bilan patrimonial.

5. Anticiper les évolutions réglementaires

Les réformes se succèdent. Restez informé sur les évolutions de taux dans votre commune et votre département. L'éventuel découplage des taux THRS/taxe foncière pourrait changer la donne dans les prochaines années.

Pour aller plus loin

• Fiscalité immobilière : ce qui change pour vous
• Flat tax : comprendre le prélèvement forfaitaire unique
• Régime fiscal des loyers : quel statut choisir ?
• Faire un budget : 9 raisons de s'y mettre
• Déclaration de biens immobiliers : obligations

FAQ

La taxe d'habitation sur les résidences secondaires va-t-elle être supprimée ?

Rien ne l'indique à ce stade. La suppression n'a concerné que les résidences principales. La THRS reste un levier fiscal important pour les communes, et les discussions actuelles portent plutôt sur un découplage des taux avec la taxe foncière, pas sur une suppression. Les propriétaires de résidences secondaires doivent donc prévoir cette charge durablement.

Comment est calculée la taxe foncière sur une résidence secondaire ?

Le calcul est identique à celui d'une résidence principale : valeur locative cadastrale × taux voté par la commune et le département. Depuis 2018, la valeur locative est revalorisée chaque année en fonction de l'inflation, et non plus des loyers. La mise à jour des bases cadastrales de 2025 peut aussi ajouter des mètres carrés fictifs si des éléments de confort ont été ajoutés depuis les années 1970.

Les primo-accédants sont-ils épargnés par ces hausses ?

En partie. Ils sont exonérés de la hausse des droits de mutation (DMTO) votée par les départements depuis avril 2025. En revanche, ils restent soumis à la taxe foncière comme tout propriétaire. Certaines communes offrent des exonérations temporaires de taxe foncière pour les logements neufs (2 ans en général), ce qui peut constituer un avantage à prendre en compte lors de l'achat.

Conclusion

La pression fiscale sur les propriétaires, et tout particulièrement sur les résidences secondaires, ne cesse de s'intensifier. Taxe foncière, THRS, DMTO : les hausses se cumulent et peuvent peser lourd sur votre budget.

Face à cette réalité, il est essentiel de faire régulièrement le point sur votre situation patrimoniale. Conserver une résidence secondaire peut rester pertinent, mais cela doit s'inscrire dans une stratégie globale. Si vous souhaitez y voir plus clair, je vous propose un diagnostic gratuit de 30 minutes pour analyser votre situation et identifier les meilleurs arbitrages.