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Vous détenez un patrimoine immobilier que vous envisagez de transmettre à vos proches ? Si elles sont mal pensées, les donations peuvent engendrer des conflits familiaux. En outre, en voulant absolument profiter des abattements fiscaux, certains oublient de penser à leur avenir et se fragilisent financièrement. Mieux vaut donc donner progressivement.

Un spécialiste à votre écoute et vous accompagner.

Comment dois-je procéder pour transmettre des biens de mon patrimoine immobilier ?

Contrairement à certains dons, qui peuvent s’effectuer de la main à la main (argent, mobilier, voiture…), le recours à un notaire est obligatoire pour transmettre un bien immobilier. D’un point de vue fiscal, le don manuel ou notarié sont tous deux soumis à taxation. Dans le cadre d’une donation notariée, l’expert se charge de toutes les formalités de déclaration au fisc.

La donation ne pourra ainsi pas être contestée et vous bénéficiez des conseils du notaire. Les frais et taxes sont, en revanche, assez élevés, mais dégressifs selon la valeur des biens transmis.

Quel type de donation dois-je privilégier ?

Une donation est une avance sur la part d’héritage qui doit être rapportée à la succession pour sa valeur au jour du décès du donateur.

Exemple : une personne donne une somme identique à ses deux enfants. Le premier s’en sert pour acheter un appartement et le second la dépense. À l’ouverture de la succession, si l’appartement a pris de la valeur, celui qui a investi devra dédommager, en partageant sa plus-value, celui qui a dépensé l’argent.

Soyez donc vigilant si vous avez plusieurs enfants : privilégiez la « donation-partage », à réaliser chez un notaire, qui permettra de « figer » la valeur des biens donnés au jour de la donation et empêcher une éventuelle action d’un enfant contre ses frères et sœurs.

Puis-je donner tous les biens de mon patrimoine immobilier ?

Oui. Mais vous avez intérêt à donner régulièrement afin de profiter des abattements fiscaux avantageux entre parent et enfant. Tous les quinze ans, chaque parent peut ainsi transmettre jusqu’à 100 000 € à chaque enfant, sans aucune fiscalité.

Au-delà, les sommes sont taxées au barème progressif de 5 à 45 % selon leur montant. Sachez néanmoins qu’il est fortement déconseillé de donner sa résidence principale. 

Si je donne un bien, puis-je continuer à toucher des revenus  ?

Oui, grâce au « démembrement de propriété », qui consiste à donner la « nue-propriété » d’un bien à votre enfant et à conserver « l’usufruit », autrement dit le droit de pouvoir l’occuper ou de le louer et donc de toucher les revenus et ainsi ne pas trop vous démunir.

Votre enfant bénéficiaire deviendra pleinement propriétaire du bien le jour de votre décès, sans payer de droits supplémentaires. Lors de la donation, les droits sont allégés puisqu’ils sont calculés sur la valeur de la nue-propriété, qui dépend de l’âge du donateur. Plus vous donnez jeune, plus l’opération sera avantageuse. Lorsqu’un bien a fait l’objet d’un démembrement, la règle veut que les charges du logement soient réparties entre usufruitier et nu-propriétaire, comme cela est le cas entre un propriétaire et un locataire. 

Concrètement, les grosses réparations incombent aux nus-propriétaires mais l’entretien courant revient à l’usufruitier. Ce dernier doit aussi payer les charges de copropriété, l’assurance, les taxes foncières ou l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). 

Puis-je revenir sur une donation ?

Non. Toute donation est irrévocable, sauf à prouver l’ingratitude de votre enfant, ce qui reste très complexe à faire ! Une exception cependant avec la donation « temporaire d’usufruit ». Ce montage consiste à transmettre à votre enfant l’usufruit d’un bien locatif (le droit d’y vivre et d’en percevoir les revenus) pendant une certaine durée. Ce dernier pourra s’y installer ou toucher à votre place les loyers.

L’opération réduit vos revenus imposables et fait sortir le bien de votre patrimoine si vous êtes soumis à l’ISF. Lorsque la donation temporaire arrive à son terme, vous récupérez la pleine propriété du bien sans impôt à payer. Cette donation est peu coûteuse : taxée à 23 %, par exemple, sur la valeur du bien cédé pour une durée de dix ans. 
Et votre enfant peut bénéficier de l’abattement entre parent et enfant s’élevant à 100 000 €.

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