Plus-value immobilière : calcul, abattements et exonérations

Vous envisagez de vendre un bien immobilier ? Avant de signer chez le notaire, il est essentiel de comprendre comment sera calculée votre plus-value et combien vous devrez payer d'impôt. Entre les abattements pour durée de détention, les cas d'exonération et la surtaxe sur les grosses plus-values, le sujet est plus complexe qu'il n'y paraît.

Dans ma pratique de coach financier, je constate que beaucoup de propriétaires découvrent la facture fiscale au moment de la signature. Cet article vous donne toutes les clés pour anticiper et, dans certains cas, réduire significativement l'impôt.

Comment est calculée la plus-value immobilière

La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition du bien. C'est le notaire qui effectue le calcul, déclare et retient l'impôt qu'il reverse directement au fisc.

Le prix de vente

Le prix de vente correspond au prix indiqué dans l'acte notarié, sous déduction des frais supportés par le vendeur : frais de mainlevée d'hypothèque, commission de l'agence immobilière, frais de certificats et diagnostics obligatoires, honoraires d'architecte, indemnité d'éviction versée au locataire pour qu'il quitte le logement vendu.

Le prix d'acquisition

Le prix d'acquisition correspond au prix d'achat indiqué dans l'acte authentique de vente, ou à la valeur portée sur la déclaration de succession ou l'acte de donation si le bien a été acquis par héritage ou donation.

Ce prix est majoré par :

• Les frais d'acquisition : commissions, courtages, honoraires, droits d'enregistrement, etc. Ils peuvent être évalués forfaitairement à 7,5 % du prix d'acquisition, sauf si le bien a été vendu, donné ou hérité (dans ce cas, les frais réels s'appliquent)
• Les travaux réalisés par une entreprise, appuyés de justificatifs, à condition qu'ils n'aient pas déjà été déduits fiscalement (cas de la location notamment)
• Pour les logements détenus depuis plus de 5 ans, il est possible de retenir sans justificatif un forfait travaux de 15 % du prix d'acquisition

Le taux d'imposition : 36,20 % au total

La plus-value immobilière est soumise à un double prélèvement :

• 19 % au titre de l'impôt sur le revenu
• 17,20 % au titre des prélèvements sociaux

Soit un taux global de 36,20 %. À noter : la hausse de la CSG de 9,2 % à 10,6 % prévue par la loi de finances 2026 ne s'applique pas aux plus-values immobilières. Le taux de prélèvements sociaux reste à 17,2 %.

Lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 € sur un bien autre qu'un terrain à bâtir, elle supporte une surtaxe de 2 % à 6 % (voir le barème ci-dessous).

Les abattements pour durée de détention

Plus vous détenez votre bien longtemps, moins vous payez d'impôt. Des abattements progressifs s'appliquent à partir de la sixième année de détention.

Abattement sur l'impôt sur le revenu (19 %)

Résultat : vous êtes totalement exonéré d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention.

Abattement sur les prélèvements sociaux (17,2 %)

Résultat : vous êtes totalement exonéré de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.

En clair, si vous détenez un bien depuis plus de 30 ans, vous ne payez aucun impôt sur la plus-value. Et entre 22 et 30 ans, vous ne payez que les prélèvements sociaux (avec un abattement croissant).

Les cas d'exonération de la plus-value

Certaines plus-values échappent totalement à l'impôt. Ce sont des leviers que je recommande systématiquement à mes clients d'exploiter quand c'est possible.

Résidence principale

La plus-value réalisée lors de la vente de votre résidence principale est totalement exonérée d'impôt. Il n'est pas nécessaire de la déclarer. L'exonération n'est valable que si le logement constitue la résidence principale au jour de la vente. Une tolérance d'un an après avoir quitté le logement est généralement admise.

En cas de divorce ou de séparation, l'exonération bénéficie également à celui qui a quitté le logement, sous conditions. C'est un point important que j'aborde souvent avec mes clients en situation de séparation.

C'est d'ailleurs l'une des raisons pour lesquelles je recommande généralement de vendre plutôt que louer quand on quitte sa résidence principale, comme je l'explique dans mon article sur les finances d'un couple.

Vente de moins de 15 000 euros

La loi autorise jusqu'à 15 000 euros de cession par bien immobilier sans fiscalité sur la plus-value, quelle que soit la durée de détention. Ce plafond est personnel et multiplié par le nombre d'indivisaires en cas de vente d'un bien indivis.

Vendeur non propriétaire de sa résidence principale

La plus-value réalisée au titre de la première cession d'un logement autre que la résidence principale échappe à l'impôt si :

• Le vendeur n'a pas été propriétaire de sa résidence principale directement ou par personne interposée au cours des quatre années précédant la vente
• Le prix de vente est réinvesti sous vingt-quatre mois dans l'achat ou la construction d'un logement affecté immédiatement à sa résidence principale

En cas de remploi partiel du prix de vente, l'exonération est proratisée. Ce cas d'exonération n'est valable qu'une seule fois. Seules les ventes réalisées depuis le 1er février 2012 sont prises en compte.

Trente ans de détention

Comme vu précédemment, au-delà de 30 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux grâce aux abattements cumulés.

La surtaxe sur les plus-values supérieures à 50 000 euros

Lorsque la plus-value nette imposable (après abattements pour durée de détention) dépasse 50 000 euros, une taxe supplémentaire s'applique. Elle concerne les immeubles bâtis, mais pas les terrains à bâtir.

Cette surtaxe peut représenter un montant significatif. Par exemple, sur une plus-value nette de 300 000 euros, la surtaxe s'élève à 18 000 euros, qui s'ajoutent aux 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux.

Le cas particulier de la résidence secondaire

La plus-value réalisée sur la cession d'une résidence secondaire ou d'un bien locatif est soumise à l'imposition forfaitaire de 19 % + 17,2 %, avec les abattements pour durée de détention à partir de la sixième année.

La fiscalité de la résidence secondaire est globalement plus lourde que celle de la résidence principale : pas d'exonération automatique, taxe d'habitation maintenue, droits de mutation majorés. C'est un élément à intégrer dans toute décision de conservation ou de vente.

Vous pouvez toutefois bénéficier d'un abattement supplémentaire de 60 %, 75 % ou 85 % sur votre plus-value en cas de vente d'un bien situé en zone tendue dans le cadre d'une opération de démolition-reconstruction.

Plus-values immobilières des non-résidents

Les expatriés transférant leur domicile dans un État membre de l'Union européenne ou dans un État ayant conclu une convention fiscale avec la France peuvent bénéficier d'une exonération d'impôt sur la plus-value réalisée lors de la vente du logement qui constituait leur résidence principale à leur départ de France. La cession doit être réalisée au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle du transfert.

En revanche, les plus-values immobilières réalisées par les non-résidents restent soumises à 9,2 % de CSG (et 17,2 % de prélèvements sociaux).

Pour aller plus loin

• Plus-value location meublée : amortissements et impôt
• LMNP en 2025 : toujours rentable après la réforme ?
• Impôts 2026 : barème, dates et nouveautés
• Fiscalité résidence secondaire en 2026
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FAQ

Au bout de combien d'années est-on exonéré de plus-value immobilière ?

Vous êtes exonéré d'impôt sur le revenu (19 %) après 22 ans de détention, et totalement exonéré (y compris prélèvements sociaux de 17,2 %) après 30 ans. Ces abattements s'appliquent progressivement à partir de la 6e année de détention. Pour la résidence principale, l'exonération est immédiate et totale, quelle que soit la durée de détention.

Peut-on déduire les travaux du calcul de la plus-value immobilière ?

Oui, les travaux réalisés par une entreprise et justifiés par des factures peuvent être ajoutés au prix d'acquisition, ce qui réduit la plus-value imposable. Pour les biens détenus depuis plus de 5 ans, vous pouvez aussi opter pour un forfait travaux de 15 % du prix d'acquisition, sans justificatif. Attention : les travaux déjà déduits de vos revenus fonciers ne peuvent pas être comptés une seconde fois.

La hausse de la CSG en 2026 s'applique-t-elle aux plus-values immobilières ?

Non. La hausse de la CSG de 9,2 % à 10,6 % prévue par la loi de finances 2026 ne concerne pas les plus-values immobilières. Le taux de prélèvements sociaux reste à 17,2 % pour les cessions de biens immobiliers. En revanche, les revenus fonciers courants et les revenus de location meublée sont bien soumis au nouveau taux de 18,6 %.

Conclusion

La fiscalité de la plus-value immobilière peut peser lourd sur le produit de votre vente, surtout si vous revendez rapidement. Mais les leviers d'optimisation existent : durée de détention, exonération de la résidence principale, majoration du prix d'acquisition par les travaux, forfait de 15 %... Chaque situation mérite un calcul précis avant de prendre une décision.

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